Quando si parla di mercato immobiliare, la situazione è piuttosto semplice: tutto ètroppo costoso. E se negli ultimi anni avete pensato di acquistare un appartamento, probabilmente avete constatato di persona l’aumento dei prezzi. Alla fine del 2025, si sono registrati aumenti dal +6% (Ciao, Cluj!), che ha portato il prezzo medio al metro quadro a Cluj-Napoca a circa 3.230 euro/m², fino al +22% (Buongiorno, Bucarest!), ovvero circa 2.200 euro al metro quadro nella capitale.
Tuttavia, abbiamo imparato che, quando si parla di economia, la verità diventa sfumata, a seconda del tipo di dati che si prendono in esame. Ad esempio, i prezzi delle abitazioni possono esserenominali (lei/euro), quelli indicati negli annunci di vendita, ma anche tenendo conto dell'inflazione, in modo da vederegli aumenti reali. Benvenuti a una nuova puntatadi TheMacRO Zone, dove analizzeremo come si presenta in termini numerici la differenza tra affitto e acquisto, e come ci posizioniamo rispetto agli altri paesi europei.
UN DECENNIO IN CUI IL RITMO SI È ACCELERATO
Per cominciare, vi proponiamo uno sguardo alla prospettiva europea, dove, nel periodo 2015-2025, si è parlato molto di una tendenza secondo cui i nostri vicini occidentali preferiscono affittare piuttosto che acquistare una casa. Anche se questa tendenza si basa su un contesto sociale diverso da quello dei rumeni (dopo il periodo comunista il senso di proprietà da noi si è sviluppato così fortemente che siamo diventati il paese con il maggior numero di proprietari nell'UE - 94,3%), la scelta dell'affitto come modalità abitativa non è stata una tendenza basata su fattori sociali, ma anche su quelli economici.
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La tendenza strutturale ci mostra che l'acquisto di una casa è diventato sempre più difficile, non perché la domanda sia scomparsa, ma perché il valore degli immobili è aumentato a un ritmo più rapido. In parole povere, l'accessibilità alla proprietà è diminuita e i nostri vicini occidentali si sono orientati verso alternative.
TASSO DI CRESCITA TRIMESTRALE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI A LIVELLO DELL'UE
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- Come si può notare, il tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni a livello dell'UE ha indicato un 2025 all'insegna della stabilizzazione, non di un'ulteriore impennata. I ritmi sono rimasti elevati, ma verso la fine si è osservato un leggero rallentamento nel confronto trimestrale.
- Nel quarto trimestre del 2025, i maggioriaumenti annuali dei prezzi delle abitazioni nell'UE sono stati registrati in Ungheria (21,2%), Portogallo (18,9%) e Croazia (16,1%).
- All'estremo opposto,l'unico calo su base annua si è registrato in Finlandia (-3,1%), mentre i risultati positivi più modesti sono stati quelli del Lussemburgo (0,1%) e della Francia (1,0%).
- Nel quarto trimestre del 2025, i maggioriaumenti annuali dei prezzi delle abitazioni nell'UE sono stati registrati in Ungheria (21,2%), Portogallo (18,9%) e Croazia (16,1%).
- Queste differenze evidenziano un mercato europeo molto eterogeneo: alcuni Stati si trovavano ancora in una fase di rapida crescita, mentre altri rimanevano quasi stagnanti o addirittura in fase di correzione. Pertanto, quando si parla della mappa immobiliare europea, non si può dire che si stia osservando un unico mercato, ma piuttosto decine di mercati locali con una logica propria, influenzati direttamente dai fattori sociali, politici ed economici nazionali.
TASSO DI CRESCITA TRIMESTRALE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI A LIVELLO NAZIONALE IN ROMANIA
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- La Romania ha registrato una crescita in tutti e quattro i trimestri, quindi nel 2025 non ha attraversato alcuna fase di contrazione.
- Nella seconda metà dell'anno, il tasso di crescita annuale della Romania, pari al 6,6% e al 6,7%, ha superato la media UE, pari al 5,4% e al 5,5%, il che evidenzia una relativa accelerazione del mercato rumeno.
- Rispetto ai leader europei, ci collochiamo in un’area caratterizzata da una crescita forte, ma non esuberante, il che ci colloca in una categoria intermedia: più dinamica rispetto ai grandi mercati maturi dell’Europa occidentale, ma meno tesa rispetto ai mercati con i ritmi di crescita più rapidi dell’Europa centrale e sud-orientale.
COSA SUCCEDE DOPO CHE SI HA RIDOTTO L'INFLAZIONE?
È qui che entrano in gioco le sfumature, perché non tutto ciò che cresce in termini nominali cresce anche in termini reali, e il mercato rumeno nel 2025 illustra al meglio questa regola. Sebbene la Romania abbia registrato una crescita del 6,7% rispetto al quarto trimestre del 2024, quando si esclude l’inflazione dall’equazione, la prospettiva cambia e diventa addirittura negativa.
L'AUMENTO REALE DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI
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- Con cinque anni consecutivi (2021-2025) di calo reale, l'inflazione ha sistematicamente eroso gran parte della crescita nominale.
Immagina di aver acquistato un appartamento nel 2022 per 100.000 €. Nel 2025, lo vedi in vendita a 110.000 € e hai l'impressione di aver guadagnato il 10%. Ma nello stesso periodo, i prezzi nell'economia (cibo, utenze, servizi) sono aumentati del 15%. Sulla carta sembri più ricco, ma in realtà puoi permetterti meno beni rispetto a prima. |
- La Romania presenta un mercato immobiliare caratterizzato da una forte crescita nominale, ma l'inflazione ha eroso gran parte di tale aumento. Chi ha acquistato un immobile a scopo di investimento nel 2022 o nel 2023 ha guadagnato meno in termini reali di quanto suggeriscano i prezzi indicati.
- Mentre in Europa gli aumenti dei prezzi deflazionati nel 2025 si sono registrati in Portogallo (+14,7%), Ungheria (+11,7%) e Croazia (+10,0%), la Romania (+1,7%) si colloca tra gli ultimi cinque paesi dell'UE, insieme alla Finlandia (-3,6%) e alla Svezia (-1,6%).
E PERÒ... SE IL POTERE D'ACQUISTO DEI RUMENI È DIMINUITO, PERCHÉ I PREZZI NON SCENDONO?
Oltre al fatto che il potere d'acquisto reale è stato eroso dall'inflazione e che il numero delle transazioni è diminuito, i prezzi nominali non hanno ceduto. E se vi state chiedendo quale possa essere il motivo, la risposta stanell'offerta.
Nel 2025, a Bucarest e nell'Ilfov sono state completate 17.300 abitazioni, il secondo risultato più basso degli ultimi sei anni, in crescita solo dell'1,8% rispetto al 2024. L'offerta di nuovi immobili è scarsa. E quando l'offerta rimane scarsa e la domanda persiste, i prezzi nominali non cedono.
Mentre l'incertezza del contesto nazionale e internazionale ha creato una combinazione di fattori strutturali (aumento della fiscalità, inflazione persistente e rincari dell'energia e delle materie prime) che spingono al rialzo sia i costi dei materiali che quelli della manodopera, molto probabilmente le nuove costruzioni residenziali rimarranno basse e l'offerta relativamente ridotta.
GLI AFFITTI RIMANGONO COMUNQUE UN'OPZIONE?
L'affitto rimane, in teoria, un'alternativa, ma i dati dimostrano che anche questa opzione sta diventando sempre più costosa. Tra il 2015 e il 2025, in Romania, gli affitti sono aumentati di circa il 60% e i prezzi delle abitazioni di circa il 70%, entrambi superiori alla media UE, dove i prezzi sono aumentati del 64,9% e gli affitti solo del 21,8%. In altre parole, la Romania non solo è diventata più cara, ma ha registrato un aumento accelerato anche per quanto riguarda la "rata mensile dell'affitto", non solo per l'acquisto.
In una prospettiva più ampia, a livello UE, questo divario tra i prezzi delle case e gli affitti relativamente moderati haeroso in modo significativo l'accesso alla proprietà, soprattutto per i giovani e per le famiglie senza patrimonio. La brusca correzione del 2023, seguita dalla rapida ripresa del 2024–2025, mostra un mercato estremamente sensibile al costo del credito, sostenuto strutturalmente dalla mancanza di offerta, simile a un mercato in cui la domanda torna sempre più rapidamente rispetto alla capacità di costruire.
L'ACCESSIBILITÀ, LA VERA SFIDA DEL MERCATO IMMOBILIARE
La Romania ha un mercato immobiliare nominalmente solido, e questo non va ignorato. Tuttavia, i cinque anni consecutivi di prezzi reali negativi indicano che l'inflazione ha silenziosamente eroso parte della crescita. Il vero problema non è se il mercato cresca o meno, ma che l'accessibilità si sta deteriorando: le abitazioni diventano più difficili da acquistare in rapporto ai redditi, l'offerta di nuove costruzioni rimane insufficiente e i costi di costruzione non diminuiranno presto.
La soluzione a lungo termine deriva da una maggiore offerta, autorizzazioni più rapide e opzioni di credito più accessibili per la popolazione. Senza questi elementi, il divario tra chi possiede già un appartamento e chi sta cercando di acquistarne uno continuerà ad aumentare.
